第2抵当権ができればOK
不動産担保ローンは、不動産を担保にしてお金を借りる方法です。カードローンなどは無担保で、収入を元に限度額などが決められるものですが、不動産担保ローンの場合は、担保となる不動産の価値が問題になります。
評価額と借入額
不動産担保ローンの場合、評価額を元に借入額が決まります。
1000万円程度なら700万円程度、それに事務手数料などがかかります。
不動産担保ローンのメリットは、フリーローンと比較して金利が低いこと、審査内容が厳しくないことが挙げられます。ただ、気になるのは住宅ローン返済中の不動産担保ローンができるかです。
この事は、現在住宅ローン中の方にとっては大きな問題ですが、回答は内容による、です。
第1抵当権と第2抵当権
不動産担保ローンの場合、一時的に抵当権が金融機関に移ります。
この時、第1抵当権でなくてはならないとあれば、住宅ローン中の不動産担保ローンはできないことになります。大手銀行などでは、第1抵当権を主張します。第2抵当権でも良いということであれば、住宅ローン返済中の不動産担保ローンができることになります。
しかし、根抵当権の不動産については、もう抵当権の入る余地はないでしょう。
会社などで、事業性資金調達のために根抵当権設定をしている不動産の場合は、1つの抵当権で占領していることが考えられます。
時期の問題
第2抵当権でも良い、住宅ローン返済中の不動産担保ローンが可能になった場合、ではいくら借りられる？1000万円の不動産だとしても、すでに返済した分だけが権利です。ですから、返済済みの金額の7割程度しか借入ができないです。
1、2年の返済では、不動産担保ローンの権利はないことが多く、たいてい10年以上支払っている場合が対象になります。これは、購入資金としての住宅ローンを借りた場合、最初は利息だけ返済しているからです。ある程度返済期間がいかないと、不動産担保ローンの担保価値がないのです。
融資額が少ない場合、不動産担保ローンは手数料がかかりますから、最初から借りない選択が良いでしょう。返済期間が10年以上、団体信用生命保険に入っている、評価額が高いときに借りるなどを考慮してください。団体信用生命保険は、不動産だけで抵当権があることで、もしものことを考えると簡単にローンを組まないほうが良いです。
評価額が少しでも高いと、後に売却のときに返済負担が減ります。
住宅ローンありきの不動産担保ローンの場合は、必ず返済のことを考慮して検討して下さい。
不動産担保ローンのリスクについて
不動産担保ローンは東京スター銀行などの銀行系が良いです。
融資額が大きくなるほど金利が低いからです。
キャッシングもそうですが、お金を借りるのは銀行がお得です。
抵当権の問題
基本的に不動産担保ローンの不動産の持ち主は本人以外でもOKです。
持ち主の承諾があれば、話は進みます。しかし、住宅ローン返済中の場合は、別です。
銀行などの金融機関では、返済中の不動産担保ローンは対応していないことが多いです。
よって、専門業者も消費者金融などになりますが、金利は高いです。中にはフリーローン並の高さもありますが、住宅ローン返済、第2抵当権になっても良いという場合は、仕方のないことです。
一応、住宅ローンと不動産担保ローンの返済の2重になることは承知して下さい。
借入額の問題
返済している金額だけが、担保とされるところです。
2000万円の不動産だとして、1000万円しか支払いが済んでいない場合は、評価額1000万円の中から審査されることになります。融資実行は評価額の約6～7割だと言われています。ですから、自分が返済している金額が低ければ、借入額も低いです。
本来フリーローンよりも金利が低いローンですが、事務手数料はかかります。
お得なのかは借入額によりますが、フリーローンよりも審査は多少甘くなります。
ここが、担保がある強みですが、借入額については、返済内容によります。
ブラックはどう？
住宅ローン返済中を不動産担保ローンの担保にしなくてはならないということは、キャッシングができないブラックの場合も多いでしょう。確かに、審査は甘いかもしれませんが、返済能力の高さは求められます。というのも、評価額は地価と連動します。
1000万円の不動産で700万円借り入れ成功したとします。しかし、地価が下がり600万円に下がったとします。その時に、600万円の価値しかないのに、700万円の借り入れした時に100万円相当の担保か現金が必要になります。
要するに、地価は流動的で、下がったときにはリスクが伴います。
反対に、地価高騰した時に、借りれる範囲が大きくなるのです。このリスクに絶えられるような資金があり、返済能力が求められます。
最終的に競売でも良いという投げやりな態度もありますが、金額が大きいだけに、フリーローンとは違う審査の難しさがあります。ましてや住宅ローン返済中であれば、リスクはますます大きくなってしまうようです。融資金利はフリーローンより低いのは銀行で、消費者金融などでは、かなりの額になります。住宅ローンのざっと5～6倍はあるでしょう。
住宅ローン返済中の審査は難しい
消費者金融のようにインターネットで不動産担保ローンの対応ができるところも多いです。
銀行ではなく、不動産担保ローン専門会社です。金利も最高で10％程度と良心的です。
ただこうした会社では、事業性資金の大きな金額しか扱わないところもありますが、相談だけでもしてみて下さい。
事業の赤字と家庭の借金の違い
例えば、事業性資金として何千万円という取引ですが、これは収益があるからです。
不動産担保ローンにしても、根抵当権にして継続的な不動産担保ローンをしているところは多いです。
しかし、家庭の借金の場合、この家で不動産担保ローンというと、よほど高い価値がなければ、高い融資額はないのです。事業性資金の場合の低金利だったり、取扱が多いのはそうした理由です。会社として経費で行う事ができますが、家庭ではできないことです。
ですが、銀行もノンバンクでも家庭用の不動産担保ローンは存在しています。
銀行の金利は低いですが、審査は厳しいですし、返済中の不動産は論外です。
よほど懇意にしている銀行での住宅ローンだとしたら、不動産担保ローンとして担当者の力量が問われることです。
大半住宅ローンが終わっている
もし、金融機関で不動産担保ローンを住宅ローン返済中の物件でも対応するのは、住宅ローンが終わりそう、10年以上とか8割程度完了している場合だと言います。
評価額にもよりますが、住宅ローンの間は抵当権がついていて、大方返済していないと、評価額も出ないというのです。また、いざとなれば競売になるのですが、そのリスクを軽減するためにも、借り入れできる金額は最小限度になることが多いです。
少しでも多く支払いが終わっていることが原則です。
多分どこも10年以上の返済期間が必要としているでしょう。銀行などでは難しい審査です。
本来は良い金融商品
不動産担保ローンは、フリーローンと違い、借入金利も比較的安くも資金使途も問わない、金融機関としても担保がある分貸しやすいです。しかし、抵当権の問題があることから、完済している不動産とそうではない場合は、金利から変わってきます。
ノンバンク系では、第2抵当権でもよく、高い金利を要求してきて、繰上返済になると、事務手数料がとても高いです。返済期間が長いので、固定金利や変動金利で選択できるなどの工夫もありますが、案外と難しい判断です。住宅ローンと金利比較はするまでもなく、フリーローンより低い程度ですから、返済負担は大きいでしょう。それでも、担保ある借入でどうしても資金が必要なときには、相談してみて下さい。
第2抵当権では金利負担は大きくなる
不動産担保ローンを検討している方で、気になるのは金利や返済期間です。
何よりもいくら借入ができるかが問題です。
金融機関によって借入額も借入金利も返済期間も違います。たいてい資金使途は問われないのです。
何に使っても良いのですが、1000万円の評価額で1000万円の融資実行は絶対に無いです。
1000万円の不動産の場合
地価と評価額が微妙に違いますが、まず現在1000万円だとします。
購入したときではなく、現在の価格が問題です。
そのうち完済している不動産であれば、約6～7割です。
ということは最高でも700万円ですが、600万円程度とお考え下さい。
この時に事務手数料はもちろんですが、固定資産税を支払っていないと審査落ちです。
1000万円の不動産、返済中
いくら返済しているかが問題です。
購入資金が1000万円だとして、住宅ローンが10年程度経っていることが必要です。
期間固定金利、基準金利などで、最初は金利だけの支払いです。
それでは担保としての価値はないのです。
大半住宅ローンが終わっている状態と言われることも多いですが、借り入れは必ず、自分が支払った分のなかから計算されます。10年以下の住宅ローンでは相手にされないことでしょう。
原則としては完済している不動産が不動産担保ローンの対象になることで、購入資金ではなく、現在の地価が、評価額の対象になります。
厳しい現実
地価も下がっていれば、借りられる金額も低いですが、その上返済した中の6割程度。
これに事務手数料などがかかってくる、フリーローンにはない経費がありますから、返済中の不動産担保ローンについては、必ず内容を確認して、シミュレーションをみて決めて下さい。
基本的に不動産担保ローンそのものの融資率は高いといいます。
返済能力があり、まとめローンに使ったり、借り換えなどの検討で金融機関との相談もできます。
しかし、これも完済している場合が多いので、返済中で不動産担保ローンの返済の加わることで、返済負担率が高くなれば審査落ちも多いです。
最も銀行などでは、第2抵当権になることができない、審査落ちは必至ですが、専門業者や消費者金融などでは、第2抵当権歓迎ですが、金利は高く、融資額が少ないというデメリットもあります。
ただ、競売してでもお金がほしいという場合もあるでしょう。
売却も頭にありますが、何と言っても返済中、競売にしても安いです。
どちらにしても、第2抵当権でも良いという優良業者に相談されることをおすすめします。
悪徳業者には気をつけて
住宅ローンを組むときに、団体信用生命保険に入ることは絶対です。
中にはない場合もありますが、不動産担保ローンや売却の段階になると未加入で後悔することになります。意気揚々と住宅ローンを組むのですが、期間固定金利、変動金利、借り換えなど、様々な変化に対応していくことになります。
そして、資金不足。どうして借り入れが必要な危機になったとき、相談できるのは銀行です。
できれば、住宅ローンをしているところが理想ですが、不動産担保ローンの商品の有無も気になります。
そうしたときには、インターネット検索で、インターネットからの申込もでき、全国対応です。
住宅ローンが残っているんです
これは一部の金融機関に限定される不動産担保ローンです。
各銀行では、第2抵当権になる段階で審査落ちになることが多いです。
また、購入資金がそのまま現在の価値ではなく、高くなっているとラッキーですがも低い場合があります。
ただし住宅ローン返済は変わりません。
そうした返済負担が大きい中での不動産担保ローンの選択ですがも金利、借り入れ額の割合などは確認してください。
返済した分しか担保にすることができません。
ですから、住宅ローン数年での不動産担保ローンの契約はできないことが多いです。
目安としては、10年以上とか、1000万円超という場合があります。借り入れそのものが、実際の6割程度ですから、借金すべき金額ではないと判断される場合には、最初から不動産担保ローンの検討はしないことです。1000万円払ったから、1000万円貸してくれると思う方は多いですが、融資率は60％程度です。
そして、第2抵当権OKの金利は高いです。
そのあたりも高い金利で返済期間が長いと、返済額の総額は莫大なものになります。
住宅ローンと併行しての借金はなかなか大変です。
返済中の不動産担保ローンは可能
10年以上の返済があればの話ですが、ではないことはないです。
そして、このような話を持ってくる業者ではヤミ金業者なども含まれています。うまい話を持ってきて、簡単な審査は良いのですが、高い金利が多いです。本来は、返済中の不動産担保ローンは難しい審査ですが、あまりに簡単で、すぐに貸してくれるようなところは怪しいです。
ノンバンクの不動産担保ローンについては、必ず情報を調べてから借り入れを考えて下さい。
できないことはないですが、危ない業者も多く、返済地獄で競売にかけられることが多いです。
よく検討してみて下さい。
